電話：012868277
手機：012868277
郵箱：2065765682@qq.com
柬埔寨關(guān)于外國投資者有著市場準入方面諸多限制，而在土地方面的限制則更為明顯。在所有權(quán)的規(guī)定方面，柬埔寨嚴禁外籍自然人和法人擁有土地。根據(jù)柬埔寨的《憲法》規(guī)定：柬埔寨籍自然人或法人均可單獨或集體擁有土地所有權(quán)。柬埔寨籍法人是指柬埔寨公民或公司持有51%或以上股份的公司。
同時，《土地法》還規(guī)定，外籍人士為在柬埔寨擁有土地而偽造身份證件的，應(yīng)受到懲罰。所以，如果國內(nèi)企業(yè)想要在柬埔寨擁有一塊土地的所有權(quán)，則或許避免不了需要與柬籍人進行合作；而國內(nèi)企業(yè)若僅是以外國投資者身份使用而非擁有土地所有權(quán)，則當?shù)胤墒窃试S外國投資人以特許、長期租賃和可續(xù)期短期租賃等方式使用土地。雖不能擁有土地，但投資人有權(quán)擁有地上的不動產(chǎn)和私人財產(chǎn)，并以之為抵押物。值得注意的是，特許土地租賃最長達99年，長期租賃最長達50年，此類土地租賃允許合同到期后續(xù)期，但每次合同的最長期限不得超過上述限制。
與柬埔寨土地投資最相關(guān)的法律是《土地法》，該法于1992年頒布，并于2001年8月修正。2001年土地法修正案主要目的是明確不動產(chǎn)所有權(quán)體制，以保障不動產(chǎn)所有權(quán)及相關(guān)權(quán)益。這部《土地法》及其修正案的主要內(nèi)容包含以下幾個方面：
01
關(guān)于不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓
《土地法》指定土地管理城市規(guī)劃和建設(shè)部作為不動產(chǎn)權(quán)屬證明文件的核發(fā)部門，并負責國有不動產(chǎn)的地籍管理工作。銷售、交換和/或贈與合同在地籍登記處登記后，方可實施排除第三方的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓。
之所以土地法關(guān)于不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓有專門具體規(guī)定，是因為柬埔寨之前的戰(zhàn)亂，導致許多土地所有權(quán)權(quán)屬證明文件及地塊登記資料丟失，造成大量與土地所有權(quán)相關(guān)的糾紛。為避免后續(xù)出現(xiàn)該類問題，故在土地法修正案里予以明確。這同樣也提示我們很重要的一點是，投資者在與柬埔寨籍自然人或公司訂立土地使用、租賃或按土地所有權(quán)分配利益的合同之前，應(yīng)核實土地所有人的所有權(quán)。
02
關(guān)于土地特許
柬埔寨土地特許分為三類：社會特許、經(jīng)濟特許及適用開發(fā)或開采特許。土地特許僅在特許合同規(guī)定的時間內(nèi)設(shè)定權(quán)利。土地特許面積不超過1萬公頃，特許期限不超過99年。土地特許通常要求為工業(yè)、科技、基礎(chǔ)設(shè)施類對柬埔寨經(jīng)濟及工業(yè)體系健全有重大意義的項目，一般由國家級政府協(xié)議合作，普通投資者很難取得該類99年的特許租賃權(quán)。
03
關(guān)于土地租賃
土地租賃分為兩種，無期限租賃和固定期限租賃。固定期限租賃包括短期可續(xù)租租賃和15年或以上長期租賃。長期租賃可作為承租人保護租賃土地上不動產(chǎn)的權(quán)利依據(jù)，如遭遇第三人侵害地上財物時可以以承租人身份直接起訴；并且長期租賃可作為繼承及轉(zhuǎn)讓的標的進行繼承及交易。
04
關(guān)于抵押
不動產(chǎn)所有人可以其不動產(chǎn)作為抵押物，保證支付債務(wù)。值得注意的是，柬埔寨法律對合同的法律適用沒有明確限制，合同雙方可以依據(jù)意思自治原則選擇適用本地法或外國法。但是柬埔寨民法特別限定了不動產(chǎn)抵押的合同只能適用柬埔寨法律。
05
關(guān)于土地使用及購買的限制
1994年頒布的《土地使用規(guī)劃、城市化與建設(shè)法》管轄柬埔寨全境范圍內(nèi)的土地使用。2010年12月，柬埔寨內(nèi)閣通過法律草案《外國人房屋產(chǎn)權(quán)法》，允許外國人購買分契式共管建筑一樓以上的房產(chǎn)
